ટાઈટલ ક્લીયર મિલકત એટલે શું

“ટાઈટલ ક્લીયર મિલકત ” નો અર્થ છે કે જે મિલકત ઉપર કોઈ પણ પ્રકારનો વિવાદ, અટક,કોઈ લેણું,અન્ય કોઈનો હક્ક હિસ્સો-લાગભાગ કે માલિકી,કાયદેસર મુદો કે કેસ બાકી નથી, મિલકત પર કાયદેસર માલિકી એકદમ સ્પષ્ટ અને ખાંખાખોળી છે અર્થાત સ્પષ્ટ છે, અને તે માલિકાના હક્કદારથી મળેલી કાયદેસર રીતે તમામ દસ્તાવેજો પૂર્ણતઃ યોગ્ય રીતે છે તેવી મિલકત.

એટલે કે, એકદમ કાયદેસર રીતે માલિકી સિદ્ધ થતી હોય એવી મિલકત જેને વેંચી શકાય કે બદલી શકાય કે વારસાના હકમાં આપી શકાય તેવા સંપૂર્ણ અધિકાર ધરાવતી મિલકત .

ટાઈટલ ક્લીયર મિલકત ના મુખ્ય તત્વો (Essential Components)

• દસ્તાવેજોની સત્યતા – માલિકી દાખલાવટ, વેચાણપત્ર, વારસાપત્ર, નોંધણી દાખલા વગેરે કાયદેસર અને યોગ્ય હોવા જોઈએ હોવા જોઈએ. ટાઈટલ અંગેના મૂળ લખાણો- દસ્તાવેજો તપાસવા. તેમજ લખાણો-દસ્તાવેજોમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તા લખાણ ઈઝમેન્ટના અધિકારની ચકાસણી કરવી જરૂરી ગણાય, જમીન ગણોતધારા અન્વયેની જમીન જૂની શરતની છે કે નવી શરતની છે, જો નવી શરતની હોય તો પ્રિમિયમ ભરીને ખેડૂત અથવા બિનખેડૂતે વેચાણ માટે પરવાનગીનો હૂકમ મેળવેલ છે કે નહિ, જમીનને ટુકડા ધારાની જોગવાઈ લાગુ પડે છે કે નહિ તે જોવું. મિલકતનો દરજજો કે સ્ટેટસ શું છે, જગ્યા અવિભક્ત હિન્દુ પરિવાર – ભાગીદારી – વ્યક્તિગત – કંપની – સહકારી મંડળી – બિન-ધંધાકીય કોર્પોરેશન વગેરે જોવા. એચ.યુ.એફ. સમાંશીત સભ્યો, તમામ વારસદારોની વિગત તથા તલાટીનું સર્ટિફાઈડ કરેલું પેઢીનામું મેળવવું. સગીર વ્યક્તિના વતી વહીવટ કે વેચાણ કરવાની પરવાનગી સક્ષમ નામદાર અદાલતે આપેલ છે કે નહિ, સક્ષમ કોર્ટનું વાલી નિયુકિતનું પ્રમાણપત્ર મેળવેલ છે કે નહિ . સંબંધિત – સબ રજિસ્ટ્રાર / સત્તાવાળાઓ પાસેથી સ્થાવર મિલક્ત અંગે થયેલી નોંધણી-લખાણોની વહેવારની નોંધણીની છેલ્લા ૩૦ વર્ષની વિગતોની સંપૂર્ણ ચકાસણી ઈન્ડેકસ-૨ વિગેરે નાં આધારે .
• સિટી સર્વે કચેરી, રેવન્યૂ અધિકારીની કચેરીમાંથી ગામ નમૂનો ૭/૧૨ તથા તમામ ફેરફાર નોંધ, (ગામ નમૂનો-૬) સીટી સર્વે રેકર્ડ ઓછામાં ઓછા છેલ્લા ત્રીસ વર્ષની વિગતો ની સાથે. મિલકત પર કોઈ વિવાદ કે કેસ ન હોય – કોઈ રિયલ આસ્તિત્વમાં લિટિગેશન પેન્ડિંગ કે કોર્ટ ઓર્ડર ન હોવો જોઈએ. આ માટે હક્કદદાવાઓ આમંત્રિત કરતી દૈનિકપત્રમાં જાહેર નોટિસ આપવી જોઈએ. ભૂ-માપ, સર્વે નં., જામીન દાખલા વગેરેમાં એકરૂપતા હોવી જોઈએ. જમીન/મિલક્ત સ્વતંત્ર માલિકીની છે કે ભાડાપટ્ટાવાળી છે? લીઝ હોલ્ડની શરતો અને સમય મર્યાદાઓ ખાસ તપાસવી જોઈએ તેમજ ડિસ્ટીકટ લેન્ડ રેકર્ડ/સીટી સર્વે થયેલ માપણી અંગેની સનદ જોવી જોઈએ અથવા ખેતી / બિનખેતીની જમીન અંગે કલેક્ટર કે સંબંધિત અધિકારીઓ દ્વારા આપવામાં આવેલ સનદ વગેરેની ચકાસણી કાયદેસરતા, સમય મર્યાદા તથા તે હુકમની શરતો ચેક કરવી જોઈએ. નિયમિત હકપત્રો – ૭/૧૨ ઉતારા, ૮-અ, નમૂના નંબર ૬, સિટીઝોન માં મ્યુનિસિપલ રેકોર્ડ્સ. ઝોનિંગ સર્ટિફિકેટ પ્રમાણે બાંધકામની પરવાનગી મળી શકે તેમ છે કે નહિ, મિલકતનું બાંધકામ અધિકૃત ( પરવાનગીવાળું ) છે કે નહિ, મંજુર થયેલ બાંધકામના પ્લાન અને રજાચિઠ્ઠી, થયેલું બાંધકામ મંજૂર થયેલ પ્લાન મુજબનું છે કે નહિ વસવાટની પરવાનગી- બી.યુ. મંજુરી મળેલી છે કે નહિ. જો ટીપી સ્કીમ અંતર્ગત જમીન/મિલકતને અસર થતી હોય તો “બી” ફોર્મ, “એફ” ફોર્મ તથા પાર્ટ પ્લાન તથા કબજા ફેરફારની જાણકારી ખાસ ચેક કરવી.
• ગેરજમા-બીજા નાં કબજામાં / અન્ય હકદારો / હક્કદાર ન હોવા જોઈએ – કોઈએ હકપૂર્વકનો દાવો કરેલો ન હોય. રજિસ્ટર્ડ ભાગીદારી દસ્તાવેજ તથા ભાગીદારી પેઢીનું રજિસ્ટ્રારનું સર્ટિફિકેટ ( નોંધણી પ્રમાણપત્ર ) તેમજ વેચાણ વ્યવહાર અંગે તમામ ભાગીદારોની સંમતિ પત્ર, ઓથોરીટી પત્ર,કંપનીની જમીન-મિલક્ત હોય તો કંપનીની બોર્ડ ઓફ ડિરેકટર્સ-જનરલ બોર્ડના જમીન-મિલક્ત વેચાણ કરવાના રેઝોલ્યુશન અને સહી કરનાર વ્યક્તિની કાયદાકીય પ્રક્રિયા મુજબ અધિકૃત નિયુકિત પત્ર કે ઠરાવ છે કે નહિ, જમીન-મિલક્ત કો.ઓ. હાઉસિંગ સોસાયટી અગર સર્વિસ સોસાયટી – નોન-ટ્રેડિંગ કોર્પોરેશન-પ્રાઈવેટ લિમિટેડ કંપની હેઠળ હોય તો સંસ્થાનું નોંધણી પ્રમાણપત્ર, બાયલોઝ મેમોરન્ડમ એન્ડ આર્ટિકલ્સ ઓફ એસોસિયેશન, શેર સર્ટિફેકેટ, એલોટમેન્ટ લેટર, નો-ડયુ-સર્ટિફિકેટ,
• -ઓબ્જેકશન સર્ટિફિકેટ, અધિકૃત વ્યકિતનો ઓથોરિટી પત્ર, ઠરાવો, રેઝોલ્યુશન મેળવી ચકાસણી કરો. અગાઉ કોઈપણ વ્યકિત કે સંસ્થા સાથેના કોઈપણ પ્રકારના હકકો આપતા કરાર કે લખાણ. કોઈ ટાંચ ( એટેચમેન્ટ ), વેચાણ વેરા, આવડવેરા, સુધરાઈના વેરા જેવા કોઈ સરકારી ચુકવણાની રસીદ વગેરે ચેક કરવા જોઈએ. મિલકતમાં લીઝ, ભાડે, ગીરો, ચાર્જ લિયન કે લાયસન્સ વગેરેને આધીન છે કે નહિ. વંશ- વારસો અંગેના હકક, હિત અધિકારને લગતા અને વારસાઈની ચોકસાઈ ખાસ ચકાસવી જોઈએ. સગીરના હક્કની વ્યવસ્થા અથવા કોર્ટના હુકમની વિગત. વિલ કે વસિયતનામાથી જમીન-મિલકત પ્રાપ્ત થયેલી હોય તો વિલ ની યોગ્યતા અને સ્થિતિ. વિલ કે વસિયતનામાની નકલ મેળવી તેમાં કોઈ પ્રતિબંધકર્તાની જોગવાઈ છે કે કેમ તેની ચકાસણી કરો. કોર્ટમાંથી વારસાઈ સર્ટિફિકેટ અગર પ્રોબેટ મેળવેલ છે કે કેમ નહિ,સરકારી જંત્રી મુજબ જમીન -મિલકતની આંકેલી કિંમતની ચકાસણી કરવી. જમીન-મિલકતનો દસ્તાવેજ અંગે યોગ્ય કિંમતની ચકાસણી કરી તે ૫૨ પૂરતી સ્ટેમ્પ ડયુટી વપરાયેલી છે કે નહિ અને તે અગાઉના કોઈ દસ્તાવેજ સબ-રજિસ્ટાર સમક્ષ કે સ્ટેમ્પ ડયુટી વેલ્યુએશન કચેરી સમક્ષ પડતર છે કે નહિ તે પણ જોવું અનિવાર્ય છે.

ટાઈટલ ક્લીયરના કાયદેસર આધાર (Relevant Legal Provisions):

1. ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, 1882

• કલમ 8 (Operation of transfer): મિલકત ના ટ્રાન્સફર સમયે માલિકી અધિકાર પણ ટ્રાન્સફર થાય છે – જો માલિકી જ સ્પષ્ટ ન હોય તો ટ્રાન્સફર શંકાસ્પદ ગણાય છે.
• કલમ 41(દેખીતા માલિકે કરેલી તબદિલી), 43(પ્રથમ તબદિલ કરવા અનધિકૃત પરંતુ પોતે તબદિલ કરેલ મિલકતમાં પાછળથી હિત સંપાદિત કરનાર વ્યક્તિએ કરેલી તબદિલી), 52(મિલકત સંબંધી ચાલુ દાવા દરમિયાન તેની તબદિલી), 53(કપટપૂર્વક કરેલી તબદિલી) અને 54(આ કલમ “વેચાણ” ની વ્યાખ્યા સ્પષ્ટ કરેછે.) પણ માલિકી હક અને ટ્રાન્સફર પર ભાર મૂકે છે.

2. ભારતીય સાક્ષ્ય અધિનિયમ, 2023

• કલમ 94(દસ્તાવેજી સ્વરૂપ અપાયેલા કરારોની,ગ્રાન્ટોની અને મિલકતની બીજી વ્યવસ્થાની વિગતોનો પુરાવો) અને 95(મૌખિક કબુલાતનો પુરાવો નહિ લેવા બાબત) દસ્તાવેજી પુરાવાની મહત્તા, લખાણ દસ્તાવેજથી પુરાવો આપવો જરૂરી છે.

3. રજિસ્ટ્રેશન એક્ટ, 1908

• કલમ 17: કોઈ મિલકત ના દસ્તાવેજોનું રજીસ્ટ્રેશન ફરજિયાત છે, નહીં તો તેમનું કાયદેસર માન્યતા ન મળે.
• કલમ 49: જો દસ્તાવેજ રજિસ્ટર ન હોય તો તે કોર્ટમાં પુરાવા તરીકે માન્ય ન હોઈ શકે.

4. ગુજરાત જમીન મહેસુલ કાયદો અને નિયમો (Bombay Land Revenue Code, 1879 – as applicable to Gujarat)

• સીટીઇઝમા ૭/૧૨ ઉતારાનો મતલબ એ છે કે જમીન પર કોની કબ્જા છે અને કયા હકથી છે, તેની નોંધ થાય છે.

ગુજરાત સરકારશ્રીના પરિપત્રો અને નીતિદસ્તાવેજો:

ગુજરાત સરકાર દ્વારા મિલકત ની માલિકી હક અંગે સ્પષ્ટતા કરતું ઘણાં પરિપત્રો અને જાહેરનામા પ્રસિદ્ધ કરવામાં આવ્યા છે, જેમાંથી કેટલાક મહત્વના આ પ્રમાણે છે:

ગુજરાત રાજ્ય જમીન વહીવટ વિભાગ:

• અરજદાર દ્વારા આપવામાં આવેલી મિલકત ટાઈટલ ક્લીયર હોવી ફરજિયાત.
• જમીન ઉપર કોઈ આરોપ કે લિટિગેશન ન હોવું જોઈએ.

ટાઉન પ્લાનિંગ વિભાગનાં નિયમો મુજબ

• ટાઈટલ ક્લીયર હોવો એ T.P. સ્કીમ હેઠળના જમીન વિતરણ માટે પણ જરૂરી બનાવવામાં આવ્યું છે.

ટાઈટલ ક્લીયર હોવાની અગત્યતા (Importance of Clear Title):

ટાઈટલ ક્લીયર કેવી રીતે ચકાસવી (Due Diligence):

1. ૭/૧૨ ઉતારો, ૮-અ, નમૂના-૬ ચકાસવો.
2. રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં થયેલ દસ્તાવેજોની સર્ચ રિપોર્ટ (Encumbrance Certificate – EC) મેળવો.
3. એડવોકેટ સાહેબ ના માધ્યમથી Legal Opinion લેવા.
4. ટાઉન પ્લાનિંગ, મ્યુનિસિપલ રેકોર્ડ ચકાસવા.
5. કોર્ટ કેસ ચકાસવા (Civil/Revenue Courts).

ભારતીય કાયદામાં સ્પષ્ટ મિલકત શીર્ષક: “ટાઇટલ ક્લિયર પ્રોપર્ટી” ને સમજવું: મિલકત કાયદાના સંદર્ભમાં, “ટાઇટલ ક્લિયર પ્રોપર્ટી” એ એવી મિલકતનો ઉલ્લેખ કરે છે જેનો સ્પષ્ટ અને નિર્વિવાદ ટાઇટલ હોય. આનો અર્થ એ છે કે મિલકતની માલિકી કોઈપણ કાનૂની બોજો, વિવાદો અથવા અન્ય લોકોના દાવાઓથી મુક્ત છે. મિલકત ખરીદનાર કોઈપણ કાનૂની ગૂંચવણો વિના કબજો લઈ શકે તે સુનિશ્ચિત કરવા માટે સ્પષ્ટ ટાઇટલ આવશ્યક છે.

ટાઇટલ ક્લિયર પ્રોપર્ટીનું મહત્વ:

કાનૂની સુરક્ષા: તે ખરીદનારને ભવિષ્યમાં માલિકી સંબંધિત કોઈપણ દાવાઓ અથવા વિવાદો સામે સુરક્ષા પૂરી પાડે છે.

વ્યવહારમાં સરળતા: સ્પષ્ટ માલિકી હક ધરાવતી મિલકતો વેચવી અથવા ગીરવે મૂકવી સરળ હોય છે, કારણ કે નાણાકીય સંસ્થાઓ એવી મિલકતો પસંદ કરે છે જે કાનૂની સમસ્યાઓથી મુક્ત હોય.

મનની શાંતિ: ખરીદદારો આવી મિલકતોમાં વિશ્વાસ સાથે રોકાણ કરી શકે છે, કારણ કે તેઓ જાણે છે કે તેમની માલિકી પડકારવામાં આવશે નહીં.

સંબંધિત કાયદાઓ અને જોગવાઈઓ: જ્યારે “ટાઈટલ ક્લિયર પ્રોપર્ટી” ના ચોક્કસ સંદર્ભને પૂરા પાડવામાં આવેલા કાયદાઓમાં સીધો આવરી લેવામાં આવ્યો નથી, ત્યારે ભારતમાં મિલકતની માલિકીનું સંચાલન કરતા કેટલાક સંબંધિત કાનૂની માળખા અહીં આપેલા છે:

મિલકત ટ્રાન્સફર અધિનિયમ, 1882 : આ કાયદો મિલકતના ટ્રાન્સફરને નિયંત્રિત કરે છે અને કાયદેસર વ્યવહારો દ્વારા સ્પષ્ટ માલિકી હકો સ્થાપિત કરવા માટે માળખું પૂરું પાડે છે.

ભારતીય નોંધણી અધિનિયમ, 1908 : મિલકતના વ્યવહારોને લગતા દસ્તાવેજોની નોંધણી સ્પષ્ટ શીર્ષક સ્થાપિત કરવામાં અને કપટી દાવાઓ સામે રક્ષણ આપવામાં મદદ કરે છે.

સરકારી સૂચનાઓ અને માર્ગદર્શિકા: જ્યારે “ટાઇટલ ક્લિયર પ્રોપર્ટી” સંબંધિત ચોક્કસ સરકારી પરિપત્રો પૂરા પાડવામાં આવેલા સંદર્ભમાં સમાવિષ્ટ નથી, સામાન્ય રીતે, રાજ્ય સરકારો મિલકતના ટાઇટલની પારદર્શિતા સુનિશ્ચિત કરવા માટે માર્ગદર્શિકા અને સૂચનાઓ જારી કરે છે. આ સંદર્ભમાં અદ્યતન નિયમો માટે સ્થાનિક સરકારી સંસાધનો અથવા કાનૂની નિષ્ણાતોનો સંપર્ક કરવો સલાહભર્યું છે.

લેખનો સાર: “ટાઈટલ ક્લીયર મિલકત ” એ માત્ર દસ્તાવેજી માલિકી નહીં પણ સમગ્ર કાયદેસર હકોની સિદ્ધતા છે. ખરીદી, લોન, વિતરણ, વિવાદ નિવારણ જેવી તમામ બાબતોમાં તેનો ઉપયોગ અને મહત્વ અતિ મહત્વપૂર્ણ છે. દરેક વકીલ સાહેબશ્રીએ અને ગ્રાહકે આ બાબત વિશે પૂરતી કાયદેસર તકેદારી રાખવી જોઈએ.

આ અંગે તાજેતરમાં સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટતા કરી કે રજિસ્ટ્રી દસ્તાવેજ એ માલિકીનો સંપૂર્ણ આધાર નથી; ખરીદદારએ સમજવું જોઈએ કે રજિસ્ટ્રી દસ્તાવેજ એ માલિકીનો પુરાવો નથી; દસ્તાવેજીકરણનું ટાઇટલ માન્યતા સુનિશ્ચિત કરવી પરમ આવશ્યક છે. માનનીય નામદારશ્રી વડી અદાલતશ્રી નો ચુકાદો.

MAHNOOR FATIMA IMRAN & ORS.

VERSUS

M/S VISWESWARA INFRASTRUCTURE  PVT.LTD & ORS